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产业政策观察
  • 解读北京楼市新政:自用地企业受益
作者:徐鹏时间:2013年10月29日
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    “京7条”增加供应措施之一:鼓励单位将自有用地,用于自住商品房建设等。

    受益公司,①北京拥有较多自用地:电子城(工业用地)、空港股份(工业用地)、北京城建(预计集团有丰富林地)、金隅股份、首开、京能置业等;

    ②其他一线城市:招商地产(集团码头/工业区)、中粮地产(深圳宝安工业区)、浦东金桥、张江高科、中华企业、上实发展等。(国泰君安地产孙建平/李品科)

    电子城:北京工业用地大户,受益土改推广预期

    电子城600658

    研究机构:国泰君安证券分析师:李品科,孙建平

     

    投资要点:

     

    从实际推广角度考虑,在北京践行深圳新土改模式意义更为重大。

    深圳土改试点,允许工业用地自由流转,大幅提升工业用地的价值。

    其意义在于拓展产业用地来源,将社会集体社区土地也投入市场。而北京目前土地资源最为匮乏,市区内低效工业用地最为密集,呼吁此类用地进入市场流转需求最为紧迫,北京践行深圳新土改意义更大。

    电子城在北京坐拥77万方优良地段工业用地储备,受益土改预期明显。目前电子城在北京酒仙桥区域拥有62万方未结工业用地储备,另外公司还持有约15万方出租物业,在土改推广下预期下,工业用地若可成功转型,具备强价值向上重估空间。

    奇虎大单整售锁定业绩释放,13年1季度有望提前进入业绩释放期。

    整售给奇虎的国际电子总部3号地2#楼B座将于13年2月正式交付,约6.9亿营收可于一季度结算,业绩有望提前释放。

    12年完成管理层更替,预计扩大规模和异地扩张有望开启。随着12年管理层更替的完成,现公司高管层平均年龄为40岁左右,预计扩大规模和异地扩张是公司基本战略方向。作为北京电控下属唯一园区地产上市平台,可充分享用大股东旗下丰富高科技企业资源,复制电子城模式可水到渠成,预计13年公司异地园区拓展步伐将开启。

    股价催化剂:深圳土改模式的在京推广,异地复制模型可能的开展。

    预计12-13年EPS0.74、0.92元,未来业绩主要来源为电子城国际电子总部项目的结算,由于公司储备均改造自老工业基地,成本优势明显,公司业绩锁定性极强,可持续保持35%以上超高净利润率。

    不考虑土改预期下公司储备价值的重估,RNAV12.88元,折34%,估值优势明显。13年公司异地扩张步伐有望开启,在有息负债为0的情况下公司有充足杠杆扩张空间,目标价10.30元,增持。