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  • 中粮地产被逼快跑 前10月拿地百亿主攻工业地产
作者:徐鹏时间:2013年11月19日
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    今年以来,中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)拿地的脚步明显提速。先是6、7月在南京、北京、成都斥资61.4亿元拿下三宗高价地,近期又花费数十亿元在深圳收购两个城市更新项目。


    业内人士认为,中粮地产的快跑与集团整合分不开,中粮集团早已计划将商业地产注入香港借壳企业侨福,内部形成竞争之势。


    而为了支撑快速扩张的项目资金需求,中粮地产已在努力拓宽融资渠道。

      

    斥资百亿拿地


    11月5日,中粮地产公告将全资收购锦峰集团,旗下持有深圳龙岗区爱联项目城市更新项目,总拆迁用地面积79894平方米,计容积率建筑面积35.19万平方米,经评估,地价每平米成本超过7000元。10月份,中粮地产刚以16.5亿元接盘深圳市光明新区公明创维城市更新项目。


    “深圳新出让土地太少,今年总共才卖2块住宅,只能通过城市更新,但拆迁时间较长,非常占用流动资金,很多企业拖不起。”深圳某房企人士说,一般小房企很难参与旧改,中粮地产背靠中粮集团,资金上应该有优势。


    此外,据中粮地产内部人士透露,目前正在推进的还有深圳宝安区两个城市更新项目,权益占地面积超过10万平方米。


    而6、7月,中粮地产以黑马的姿态夺得南京上坊宅地、北京沙河地王和成都商住地块,共耗资61.4亿元。若加上上述收购的两个城市更新项目,今年中粮地产拿地金额已近百亿元,几乎是其今年前9个月营业收入的一倍。10月29日,中粮地产公告称,1-9月,公司营收44.26亿元。


    中粮地产证券部人士表示,拿地是正常的补充原材料,公司还在成长阶段时,不会仅仅考虑拿地金额占销售额的比例。


    业内人士认为,中粮地产不惜血本拿地,未来面临的风险也较大,很可能增收不增利,赚吆喝不赚钱,尤其是碰上如今银行贷款开始缩紧,未来市场销售可能转冷,开发商的高价地将拖累公司快速发展,绿城和金地都曾有过教训。


    由于拿地成本较高,中粮地产的毛利率近四年已在逐年下降,已经从2010年的46%下降至2013年的30%。而截至三季度末,中粮地产的负债率已经超过80%,高于同行平均水平。


    中粮地产证券部人士告诉记者,公司目前正在根据市场调整产品结构,短期以面向首次刚需为主,提高产品销售速度,加快项目周转率。


    整合倒逼多渠道融资


    “其实前两年我们一直在寻求突破,公司内部在做项目运营管控计划,以及制度流程梳理。”中粮地产证券部人士表示,把内部理顺后,速度肯定会加快,不足为奇。


    而外界解读普遍认为,中粮地产之所以提速,某种程度上,是在中粮集团整合后,商业和住宅两个上市平台格局已定,内部必然暗自较劲,若一个发展过慢,集团将会集合资源倾向于发展另一个,重压之下,中粮地产只能被逼快跑。


    按照中粮集团董事长宁高宁早前的盘算,未来中粮地产主攻住宅和工业地产,而中粮置地主打商业地产。


    在2012年中粮集团在香港收购港股侨福后,宁高宁谋划着将旗下中粮置地借壳侨福。今年9月,中粮集团宣布向侨福注入141.67亿港元的总资产,包括旗下所有商业项目。如今中粮置地的发展风生水起。


    然而,在中粮集团入股侨福前,中粮地产为中粮集团旗下唯一的房地产上市公司,其在2006年股改时承诺将以公司作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台。如今,中粮集团承诺的资产已全部注入完毕,中粮地产只能自力更生从土地市场竞买。


    同时仅仅依靠集团借款难以为继,中粮地产不得不另辟蹊径。从往年依靠银行贷款和股东借款的单一融资渠道,开始寻求基金、信托等其它较高成本的融资渠道。


    今年9月和10月,中粮地产已牵手私募基金为南京和成都项目分别融资7.01亿和7.05亿元,年利率为7.5%-8%。


    “目前运用私募和信托的资金还不多”,中粮地产表示,未来还将积极尝试通过引进包括财务投资者及其他房地产商在内的战略投资者的方式,助力项目发展,推动公司快速成长。


    中粮地产证券部人士表示,集团希望公司迅速做大规模,目前除北上广深四个一线城市外,中粮地产已进入天津、南京、杭州、成都、沈阳、长沙等二线城市。