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  • 小产权房转正遇阻 正室、二奶长期并存
作者:徐鹏时间:2013年11月25日
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    日前,作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心,首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告,该方案提出“在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决历史遗留问题。”该表述引发业内的强烈关注,小产权房有望“转正”的预期渐长。

    小产权房有望“转正”的预期渐长,导致各地对于小产权房的炒作风气日涨,小产权房短期内也出现跳价的现象。

    在这样的市场背景下,11月22日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发出紧急通知,要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

    并且强调建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护,影响了新型城镇化和新农村建设健康发展。要坚持依法依规,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

    小产权房“转正”遇阻,“正室太太”与“二奶”将长期并存

    11月22日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发出紧急通知,同策咨询研究部总监张宏伟认为,有利于遏制小产权房的风气日涨跳价现象,从直接作用来看,从近3-6个月短时间内来讲,小产权房交易陷入“观望”阶段,在对于处理“小产权房”政策尚未明确之前,“小产权房”的交易将处于冷却状态。

    与此同时,叫停小产权所带来的市场结果就是由于“小产权房”市场交易受到政策面的限制,一部分“小产权房”需求者可能将自己的视线转向商品住宅市场,这对于供求关系相对紧张的一线城市、部分二线城市来讲,有可能会因为这部分需求的增加,导致商品住宅价格面临快速上涨与反弹的压力。尽管当前北上广深等一线城市、部分二线城市出台了“阶段性”的收紧措施,但是,面对巨大的市场需求,市场始终会面临爆发的一天。

    这对于“小产权房”潜在需求者来讲将是一个不利的消息,这也刚好反映出“小产权房”为何层出不穷的深层次的市场因素。

    回顾近几年房地产市场发展过程,随着房地产市场价格高涨,一些大城市中的部分中低收入人群根本无力负担商品房价格。由于所征税费少加上地价低廉,“小产权房”的价格很有竞争力,低价吸引了这部分人群购买。另一方面,由于存在巨大的需求与相对可观的利润空间,集体经济组织乐于将自有土地与投资人的资本结合,扩大供给来满足需求,并获取利益。综合以上两大市场背景因素,促使这些年来小产权房的建设反而愈演愈烈。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前来讲,在保障性住房体系还不能真正发挥其社会保障作用的市场背景下,一些大城市房地产市场价格高涨与小产权房并存的现象还将持续,无论政府层面是于小产权房“转正”正室太太是否有解决方案,小产权房作为“二奶”,以非合法非正式的方式解决居民的住房的问题,这样的市场作用短期内来看仍然是不可磨灭的。

      从以上角度来说,小产权房的问题不是“头痛医头,脚痛医脚”的问题,而是我们整个住房市场保障体系的问题。尤其是在建立城乡统一的建设用地市场推进城镇化过程中,要着手首先解决“失地”农民的住房保障问题。如果这些问题解决不了,那么,即使官方拿出小产房的“转正”方案,市场也不会有很高的接受积极性。

    因此,小产权房作为“二奶”,将与商品住宅市场合法“正室太太”将长期并存,小产权房作为客观上解决中低收入居住问题的一个形式短期内不可能消失。

    小产权房“转正”背后的复杂的市场与利益关系

    尽管国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发出紧急通知叫停小产权房的建设与销售,但是,就当前来讲,这并不意味着从官方的角度来讲对于小产权房“转正”不再考虑。 也就是说,“小产权房”作为“二奶”虽然可以解决一部分低收入人群的居住问题,但是,仍然会不停地遭受“非法”的舆论与市场的争议。从未来发展趋势来看,迟早还是要解决“小产权房”作为“二奶”的不合法身份,以一种合理的方式转正为合法“正室太太”。

    说得明白一些,就是当前试点处理“小产权房”还没有一个合理的处理办法,当前,如何将“小产权房”转正成为商品房,同时,又不损害多方面利益,多方又可以受益的方法将成为市场关注的焦点。这不得不让我们认真思考小产权房“转正”背后的复杂的市场与利益关系。

    之前,国土部针对土地市场的监控力度上升至空前。早在在2012年2月21日,国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示,2012年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件,包括试点处理“小产权房”问题。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,试点处理“小产权房”大致有三个办法

    第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正,从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲,政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。

    第二、地方政府购买大量“小产权房”,通过内部流程转换使“小产权房”合法化,最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大,有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜,导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

    第三、直接拆除小产权房,以杜绝类似事件发生,但是,这样的操作面临市场、社会等诸多风险,并不是最佳的方案。

    据悉,日前深圳和北京两个城市已经为解决小产权房的问题进行了试点,这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经济适用房系列,此外,还通过交一部分税来加以规范。

    但总的来看,无论是以购房者缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式,还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标,均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。

    因此,政府试点处理“小产权房”,还是要把握好一个原则,那就是既要能够带来一定的财政收入,又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是,同策咨询研究部总监张宏伟认为,试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考:

    首先,从以上试点处理“小产权房”的方法来看,地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务,从完成2013年800万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期,作为政治任务和保障民生住房的一种手段,有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量,但是这是一种“急功近利”的做法。

    从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说,说的明白一点,如果交钱就可以将“小产权房”合法化,也就意味着这些“转化费用”就是违法成本,如果违法成本不是很高,那么,有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此,要防止“小产权房”现象的发生,还需要制度上和执行上根治这种现象的发生,比如,要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。