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产业政策观察
  • 工业用地究竟是什么?
作者:徐鹏时间:2014年10月08日
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    工业用地到底是什么?

    参与产业园区开发这么多年,有些根本性的问题一直萦绕心头,有时候以为自己想通了,但回过头来发现好像又没有想通。尤其是近期工业用地新政频出,更让我想静下来好好思索这些根本性问题——工业用地究竟是什么?它跟产业发展是什么关系?工业物业分割不分割,对产业发展是利是弊?工业用地地价如何定价最合理?实体经济的发展需要怎样的工业用地政策?

    我“狠狠”地记得大学时《土地经济学》的书上说“土地具有资源和资产两种属性”。资源,代表着土地就像“螺丝刀”,没有它无法启动生产生活;资产,源于它的资源属性,正因为土地“有用”且“稀缺”,所以一旦供不应求,就会出现有价有市的市场。而且,土地由于其特有的“区位”属性,每个地块都是独一无二的,因此土地的资产属性通过市场机制更加凸显。尤其是住宅用地市场,其资产属性更加明显。

    但是,工业用地与住宅用地具有本质的区别。工业用地是产业发展的要素,是实体经济发展的载体,而实体经济师可以持续产出税收和解决就业的,但住宅用地基本上是“一卖拉倒”,其收入主要就是卖地收入。工业用地产出的税收,是政府实现公共管理和服务的重要财力;而解决就业,更是政府的主要公共职能。所以,一般情况下,工业用地的使用是具有显著的持续的经济社会综合效益的,也就是“正的外部效应”(污染项目具有负的外部效应,属特殊情况)。因此,一个好的工业用地政策,应可以服务好实体经济和产业的发展,使得工业用地更好地发挥其正的外部效应。

    基于此逻辑,工业用地更应强调此“资源”属性,强调其作为服务实体经济发展的“要素”来看待。因为,若过分强调工业用地的资产属性,就会导致工业用地炒作的行为,大家就把心思放在如何获得工业用地土地增值收益上,而不是将心思放在实体经济发展方面。而且,强调“资源”属性,抑制工业用地炒作,就可以缓解实体经济发展的成本高昂的问题。

    上述结论是得到市场实证验证的。众所周知,当前工业用地供地价格与其前期开发成本之间是有差距的,供地价格普遍低于其成本价,为什么呢?因为,工业用地成本倒挂实质上是对产业发展和实体经济的一种支持。工业用地价格不能简单的仅仅考虑收地成本与“卖地”收益之间的财务平衡,应综合考虑工业用地为地方经济社会做出的“正的外部效应”。这正是工业用地“资源”属性的外部表现。